คำถามแรกเกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย คือ หากเจ้าของซื้อที่อยู่อาศัยแบบเช่าและต้องการขายให้กับลูกค้าใหม่หรือส่งต่อให้กับบุตรหลานหลังจากผ่านไป 50 ปี ระยะเวลา 90 ปีใหม่จะคำนวณได้อย่างไร



A: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทยกำหนดให้การโอนที่อยู่อาศัยต้องเป็นไปตามระยะเวลาที่เหลืออยู่ หากใช้ไปแล้ว 50 ปี จาก 90 ปี จะสามารถโอนหรือรับมรดกได้เฉพาะ 40 ปีที่เหลือเท่านั้น อย่างไรก็ตาม หลังจากสัญญาหมดอายุแล้ว ก็สามารถต่อสัญญาได้อีก 90 ปี

คำถามที่ 2 เกี่ยวกับสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย: หากวันหนึ่งนโยบายของประเทศไทยเปลี่ยนไปและสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้รับการยอมรับอีกต่อไป บ้านนั้นจะถูกเรียกร้องคืนหรือไม่



คำตอบ: หลังจากที่ที่อยู่อาศัยแบบเช่าได้รับการจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดินแล้ว ที่อยู่อาศัยดังกล่าวจะได้รับการคุ้มครองทางกฎหมายเช่นเดียวกับที่อยู่อาศัยที่มีกรรมสิทธิ์ถาวรตลอดระยะเวลาของสัญญา ในขณะเดียวกัน รัฐธรรมนูญของไทยยังคุ้มครองความไม่สามารถละเมิดทรัพย์สินที่เป็นเจ้าของ ดังนั้น โอกาสที่นโยบายจะเปลี่ยนแปลงเพื่อไม่รับรองการเป็นเจ้าของแบบเช่าจึงน้อยมาก การลงทุนจากต่างประเทศคิดเป็นสัดส่วนที่สูงมากในประเทศไทย และคนไทยจำนวนมากยังเป็นเจ้าของบ้านในรูปแบบการเป็นเจ้าของแบบเช่า ดังนั้น แม้ว่าจะมีการแก้ไขนโยบาย พวกเขาก็จะพิจารณานำนโยบายตอบสนองที่เกี่ยวข้องมาใช้แน่นอน

คำถามที่ 3 ของสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย: หากบ้านถูกรื้อถอนภายใน 90 ปี เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าจะได้รับค่าชดเชยที่สอดคล้องกันหรือไม่? หากมีการชดเชยจะจ่ายเป็นเงินสดหรือเป็นบ้านขนาดเท่ากัน? ดำเนินการต่อในปีที่เหลือหรือเซ็นสัญญาใหม่ 90 ปี?



ตอบ: ในช่วงระยะเวลาของการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แบบเช่า สิทธิในการใช้บ้านจะเป็นของเจ้าของโดยสมบูรณ์ ประเทศไทยเป็นประเทศที่มีทรัพย์สินส่วนบุคคล หากจำเป็นต้องรื้อถอน จะต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของทั้งหมด ไม่ว่าจะชดเชยเป็นเงินหรือบ้านก็ต้องเจรจากันระหว่างเจ้าของกับฝ่ายปรับปรุง และจะไม่มีปัญหาเรื่องการรื้อถอนโดยบังคับ

คำถามที่ 4 ของการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย: สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยจะได้รับการต่ออายุทุก ๆ 30 ปี จะมีค่าธรรมเนียมใด ๆ ในการต่ออายุสัญญาหรือไม่



คำตอบ: จะมีการต่ออายุทุก ๆ 30 ปี และการต่ออายุแต่ละครั้งจะต้องชำระภาษีธุรกรรม 1% ของค่าเช่าต่ออายุ และอากรแสตมป์ 0.1%

คำถามที่ 5 ของธุรกิจเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย: จะเกิดอะไรขึ้นถ้าเหตุการณ์ไม่คาดฝันเกิดขึ้นกับเจ้าของบ้านเช่าภายใน 90 ปี? บ้านจะได้คืนหรือตกทอดมาได้? ถ้าสามารถสืบทอดได้ จะสามารถสืบทอดความเป็นเจ้าของได้กี่ปี?



ตอบ : หากเกิดเหตุร้ายแก่ผู้เช่า ทายาทตามกฎหมายของผู้เช่าสามารถสืบทอดกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินเช่าได้ตามระยะเวลาที่เหลืออยู่ของสัญญาเช่า

คำถามที่ 6 ของธุรกิจเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย: ทำไมถึงมีส่วนลดธุรกิจเช่าอสังหาริมทรัพย์มากมาย? ความแตกต่างพื้นฐานระหว่างการเป็นเจ้าของแบบถาวรกับการเป็นเจ้าของแบบถาวรคืออะไร?



ตอบ : หากเกิดเหตุร้ายแก่ผู้เช่า ทายาทตามกฎหมายของผู้เช่าสามารถสืบทอดกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินเช่าได้ตามระยะเวลาที่เหลืออยู่ของสัญญาเช่า

คำถามที่ 7 เกี่ยวกับสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย: หากเกิดปัญหาในการดำเนินการของบริษัทในภายหลัง เราจะมั่นใจได้อย่างไรว่าจะสามารถซื้อคืนกรรมสิทธิ์แบบไม่ถาวรได้?



คำตอบ: นโยบายการซื้อคืนหุ้นนั้นจะปกป้องลูกค้าจากความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นเท่านั้น และไม่ใช่จุดขาย หากบริษัทล้มละลายและไม่มีความสามารถในการซื้อคืนทรัพย์สิน กรรมสิทธิ์การเช่าก็ยังสามารถซื้อขายได้ตามปกติบนพื้นที่เมือง เนื่องจากภาษีต่ำ การเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยจึงเป็นแนวโน้มที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ มิฉะนั้น เจ้าของคงไม่ซื้อทรัพย์สินเพียงเพราะผลตอบแทนจากการเช่าเท่านั้น

คำถามที่ 8 ของสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย: ผู้พัฒนาจะนำทรัพย์สินของที่อยู่อาศัยที่ไม่ได้เป็นเจ้าของถาวรกลับคืนหลังจากช่วงเวลา 90 ปีหรือไม่?



ตอบ : ตามกฎหมายสิทธิการใช้บ้านจะคืนให้กับผู้พัฒนาเมื่อครบ 90 ปี แต่ในสัญญาระบุว่าสามารถต่ออายุได้เมื่อครบ 90 ปี ซึ่งเทียบเท่ากับ 180 ปี ยิ่งไปกว่านั้น หลังจากผ่านไป 90 ปี ผู้พัฒนาสามารถมอบบ้านให้ผู้เช่าใช้งานต่อไปได้ และไม่จำเป็นต้องนำกลับคืน

คำถามที่ 9 เกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย: ภาษีและค่าธรรมเนียมสำหรับการขายต่ออสังหาริมทรัพย์มือสองที่มีกรรมสิทธิ์ไม่ถาวรจะเหมือนกันกับอสังหาริมทรัพย์ถาวรหรือไม่



A: ไม่ คุณจะต้องเสียภาษีธุรกรรม 1% และอากรแสตมป์ 0.1% เท่านั้น

คำถามที่ 10 เกี่ยวกับสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย: หากผู้พัฒนาไม่ดำรงอยู่อีกต่อไปในช่วงระยะเวลา 90 ปี เจ้าของควรติดต่อใครเพื่อต่ออายุ? สัญญานี้ยังมีผลใช้บังคับทางกฎหมายอยู่ไหม?



A: สัญญาซื้อสิทธิการเช่ามีข้อกำหนดว่าการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมถึงการต่ออายุ 2 ครั้งๆ ละ 30 ปี รวมเป็น 90 ปี หากผู้พัฒนาไม่มีอยู่แล้ว คุณสามารถยื่นคำร้องต่อสัญญากับสำนักงานที่ดินได้ ยิ่งไปกว่านั้น หากผู้พัฒนาไม่มีอยู่อีกต่อไปและไม่มีใครดูแลบ้าน บ้านนั้นก็ยังคงเป็นของและใช้งานโดยผู้เช่าปัจจุบันอย่างแน่นอน

คำถามที่ 11 เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าในประเทศไทย ผู้เช่าจะต้องไปต่อสัญญาเช่าด้วยตนเองทุก ๆ 30 ปีหรือไม่ หากไม่สามารถไปต่อได้ด้วยเหตุผลบางประการ จะเกิดอะไรขึ้น



ตอบ: คุณต้องไปด้วยตนเอง หากไม่สามารถไปด้วยตนเองได้ คุณสามารถขอหนังสือมอบอำนาจจากสถานกงสุลไทยในจีนและมอบอำนาจให้ผู้ดูแลจัดการแทนได้ หากเจ้าของเสียชีวิต ทายาทตามกฎหมายสามารถจัดการแผนการต่ออายุโดยใช้เอกสารทางกฎหมาย (เช่น พินัยกรรมหรือหลักฐานความสัมพันธ์ในการรับมรดก)

คำถามที่ 12 เกี่ยวกับการเป็นเจ้าของสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย: สัญญาเช่าเป็นรูปแบบรวมทั่วประเทศไทยหรือไม่?



ตอบ: ปัจจุบันนี้สัญญาซื้อบ้านแบบรวมสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทเช่าร่วมและสัญญาซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบกรรมสิทธิ์ถาวรในประเทศไทยยังไม่มี และรัฐบาลก็ไม่มีข้อกำหนดบังคับใดๆ เช่นกัน เนื่องจากประเทศไทยเป็นประเทศเอกชนที่มีระบบเศรษฐกิจตลาดแบบบูรณาการ ข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายจึงได้รับการคุ้มครองและรับรองโดยกฎหมาย โดยทั่วไป สัญญาและเงื่อนไขของผู้พัฒนาแต่ละรายจะคล้ายคลึงกัน มีเพียงเงื่อนไขเฉพาะที่แตกต่างกันซึ่งอาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับโครงการ

คำถามที่ 13 ของการถือครองกรรมสิทธิ์เช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย: การทำธุรกรรมการถือครองกรรมสิทธิ์เช่ามือสองได้รับการคุ้มครองโดยกฎหมายหรือไม่?



คำตอบ: ใช่ ได้รับการคุ้มครอง สิทธิการเช่าทรัพย์สินจะต้องจดทะเบียนและยื่นต่อสำนักงานที่ดินและมีหลักฐานการเป็นเจ้าของ ในระหว่างช่วงถือครอง สิทธิการเช่าทรัพย์สินจะได้รับการคุ้มครองโดยกฎหมายเช่นเดียวกับกรรมสิทธิ์ถาวร สำหรับข้อกำหนดเฉพาะโปรดดูมาตรา 537 และ 571 แห่งประมวลกฎหมายพาณิชย์ของราชอาณาจักรไทย

คำถามที่ 14 ของสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย: นโยบายการซื้อคืนได้รับการคุ้มครองโดยกฎหมายหรือไม่? จะทำอย่างไรโดยเฉพาะ?



คำตอบ: นโยบายการซื้อคืนหุ้นจะต้องตกลงกันอย่างชัดเจนระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายในข้อตกลงการซื้อขายและมีผลใช้บังคับทางกฎหมาย ขั้นตอนการปฏิบัติงานเฉพาะในปัจจุบันคือ ก่อนที่ระยะเวลา 5 ปีจะสิ้นสุดลง เจ้าของจะต้องยื่นใบสมัครซื้อคืนบ้านให้กับผู้พัฒนาโครงการล่วงหน้า 6 เดือน ผู้พัฒนาโครงการจะพิจารณาว่ามีความจำเป็นต้องซ่อมแซมบ้านหรือไม่โดยพิจารณาจากการใช้งานบ้าน (ไม่จำเป็นต้องทำขั้นตอนนี้หากบ้านเช่า) จากนั้นจึงจัดเตรียมเอกสารการซื้อคืนบ้านและชำระเงินค่าบ้านเพื่อดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ให้เสร็จสิ้น ก่อนที่จะสิ้นสุดระยะเวลา 10 ปี ให้ยื่นคำร้องต่อผู้พัฒนาล่วงหน้าหกเดือน และปฏิบัติตามกระบวนการเดียวกันกับข้างต้น